"El espíritu de este proyecto está orientado a quitarle presión a los inquilinos en cuanto a gastos que verdaderamente no corresponden que lo asuman los inquilinos", explicó el autor de la iniciativa el senador del Frente de Todos, Fernando Durañona, durante la presentación del proyecto.

El legislador explicó que "hay modelos contractuales que generaran el famoso ´tómalo o déjalo´, esos contratos de adhesión en los que no hay posibilidad alguna que quienes quieren alquilar puedan discutir ni una coma del contrato y se encuentran en una situación de enorme vulnerabilidad". Además, añadió que "Argentina es el país con mayor concentración poblacional en núcleos urbanos. De los 2.300 municipios que tiene la Argentina el 98 por ciento tiene menos de 100 mil habitantes y solo el 2 por ciento tiene más de 100 mil habitantes, y municipios con más de 500 mil habitantes se reduce a 1 por ciento de la totalidad".

El senador aseguró que esta iniciativa "tiene que ver con el desarraigo, la falta de oportunidades educativas, sanitarias, de saneamiento, condiciones de hábitat y uno de los aspectos centrales entre conectividad y transporte es el acceso justo al hábitat". Hemos recuperado una agenda tremenda para los intereses de las familias del interior, que es volver a la construcción de viviendas a través de créditos hipotecarios a tasa cero y desarrollos de emprendimientos inmobiliarios donde el Estado cumple un rol determinante", afirmó.

Sin embargo, sostuvo que "hay un 20 por ciento de familias, y en la provincia de Buenos Aires están fuertemente concentrados, que depende de las políticas y derechos que el Estado pueda garantizar para lograr un alquiler donde los abusos sean dejados de lado a partir de presencia fuerte del Estado y eso busca este proyecto de ley".

Por su parte, Adriana Malek, de la Unión de Consumidores de Argentina, destacó que la iniciativa "pone énfasis en la transparencia de las operaciones y el deber de información por parte de quienes tienen a cargo las operaciones inmobiliarias".

"Se hace indispensable visibilizar los gastos que conlleva para el locatario un contrato de alquiler y mediante este derecho a la información estaríamos neutralizando esta asimetría, evitando situaciones desfavorables" para el inquilino, destacó. Además, dijo estar "de acuerdo con el tope de comisiones y que se determine qué (gastos) no están a cargo del locatario".

El proyecto, al que accedió, expresa en sus fundamentos que los corredores y martilleros profesionales tendrán la obligación "de visibilizar los derechos" de los inquilinos "exhibiéndolos en sus mostradores y/o páginas web".

"Esta iniciativa persigue el objetivo de equiparar derechos en forma justa, para que no haya desigualdad entre las partes y salvaguardar los derechos de un sector de la población", en el que "no se genere vacío interpretativo alguno que perjudique en la práctica y acción a la parte más débil", precisa la iniciativa.

Con respecto a los costos de la gestoría de los contratos de locación, como la solicitud de informe de dominio en el Registro de la Propiedad, las certificaciones de firmas, la averiguación de informes de garantía y cualquier otro gasto relativo a los trámites por locaciones de inmuebles urbanos o rurales no podrán ser requeridos a los locatarios y le corresponderá al locador.

"También se fija que en locaciones con destino urbano y rural se cobrará en concepto de honorarios hasta un 4% a cargo del locador/a, sobre el monto total correspondiente al primer año de contrato", detalla.

Establece que "prohíbe que en las locaciones de inmuebles con destino urbano o rural en los que el/la locatario/a sea una persona física, se requiera y/o perciba, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios/as, sublocatarios/as y/o continuadores de la locación".

"En definitiva, esta iniciativa busca acercar una solución al problema habitacional en la Provincia de Buenos Aires con una lógica de arraigo de la comunidad a su lugar de origen", establece y agrega que implica "generar un alivio económico a un grupo que enfrenta serias cargas".

La otra cara de la moneda:

La nueva Ley de Alquileres de Argentina estipula que como locador tenés que facturarle a tu inquilino por el alquiler. Esto ya era así desde antes. La diferencia es que antes no se exigía declarar los contratos de locación, y ahora sí. Los contratos se hagan entre particulares sin anoticiar a la AFIP son considerados informales (“en negro”).

A la hora de invertir hay que pensar de forma global y tener en cuenta todos los gastos, no sólo los impuestos específicos por alquilar. La pérdida inflacionaria, por ejemplo, es muy difícil de calcular con un escenario de 30% de inflación anual bajo una ley que impone contratos a tres años. También hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento y reparaciones al inmueble.

De todas formas el costo más alto que paga hoy un dueño en Argentina es el relativo al riesgo de que le usurpen la propiedad. Para evitar eso debe contratar abogados para redactar los contratos, contratar asesoramiento, hacer una investigación previa (Veraz, Nosis) y pagarle comisión a una inmobiliaria para que analice el perfil de los potenciales inquilinos. Los impuestos vienen aparte.

El alquiler de inmuebles paga impuestos como renta de personas físicas, primera categoría. Eso es así desde hace mucho, si bien muy pocos propietarios estaban inscriptos y daban factura. Estos son los requisitos para alquilar legalmente hoy en día:

-Inscripción en AFIP, ya sea como monotributista -hasta 3 alquileres- o como responsable inscripto.

-Monotributo: si tenés menos de 3 alquileres y facturás menos de 1.739.000ARS anuales, es decir, 150.000ARS por mes (830 euros), pagás el monotributo de tu categoría. Además pagás Ingresos Brutos. (Podés estar exento en determinados casos, lo explico más abajo.)

-Si te excedés en alguna de estas dos variables, es decir, si tenés más de 3 alquileres o ganás más de 150.000ARS, tenés que anotarte como Responsable Inscripto. Ahí vas a pagar IVA, Ganancias (excepto en alquileres tradicionales de vivienda) e Ingresos Brutos. En caso de que alquiles a turistas, también vas a pagar IVA. Si sos monotributista por otras actividades, el máximo es tres. Si te pasás, también pasás a ser Responsable Inscripto.

-Registrar el contrato de locación ante AFIP. El trámite conlleva pagar el Impuesto de Sellos. La alícuota depende de cada provincia. En general suele estar bonificado en casos de alquileres de vivienda tradicional. Pero si se registra el contrato de una propiedad cuyo titular debería haber estado inscripto en Bienes Personales y no lo hizo en su momento, puede terminar teniendo que pagar multas e intereses resarcitorios.

-A menos que estés familiarizado con la web de AFIP o sólo seas monotributista, en la mayoría de los casos vas a necesitar contratar a un contador.

Si sos titular de más de una propiedad, también pagás Bienes Personales. Es un impuesto que se paga mientras tengas el dominio de la propiedad, la alquiles o no. En la práctica significa que tenés que pagarlo de por vida, ya que si vendés las propiedades, luego te lo cobran por tener el dinero producto de la venta. (Excepto que te animes a dejarlo depositado en una caja de ahorros o en un plazo fijo en un banco argentino.) Se calcula según el patrimonio que tengas al 31 de diciembre de cada año.

Bienes Personales no es un impuesto del que la gente esté muy al tanto. Nadie te avisa. Y en muchas ocasiones, la persona no tiene ni idea de que queda afectada a él al comprar una segunda propiedad. O incluso al vender la única que tiene.

Resumen de gastos por volcar propiedades al alquiler en Argentina

-Para cualquier alquiler menor a los 830 euros mensuales (así sea un solo inmueble) hay que pagar monotributo según categoría e Ingresos Brutos.

-El dueño puede estar exceptuado de pagar Ingresos Brutos (IIBB) según la provincia donde esté y el tipo de alquiler. Por ejemplo, en Buenos Aires, no se pagan IIBB si el alquiler mensual no supera los 30.000ARS y si no tenés más de dos inmuebles en alquiler.

-Si el dueño tuviese más de una propiedad, hay que sumar Bienes Personales. Se paga si tenés más de 12.000 euros, que es lo que vale una cochera. Si tenés una sola propiedad, pero vale más de 165.000 euros, también pagás. En la mayoría de los casos implica contratar a un contador y pagar el impuesto de por vida.

-Para cualquier alquiler superior a los 830 euros mensuales hay que estar en el régimen de responsable inscripto, pagando Ganancias e Ingresos Brutos.

-El IVA sólo se descuenta en caso de alquiler tradicional de vivienda. Se paga si es alquiler de locales comerciales, cocheras, o alquiler temporario (turistas).

-Impuesto de Sellos por registrar el contrato de locación. En Buenos Aires es del 1,2% sobre el 21%. El alquiler de viviendas cuya tasación fiscal sea inferior al millón de pesos están exceptuadas.

En otros países también se pagan impuestos por alquilar inmuebles. Pero no conllevan la obligación de darse de alta en el régimen de monotributo ni responsable inscripto. ¿Por qué? Porque la renta inmobiliaria de uno o dos inmuebles para vivienda es considerada un rendimiento de capital, no una actividad comercial relevante del contribuyente.

En el caso de Estados Unidos, se declaran las ganancias ante el IRS anualmente. No existe un equivalente a Bienes Personales. Si tenés un inmueble, sólo pagás el property tax, es decir, la tasa local. (Lo que sería el impuesto inmobiliario de Buenos Aires, que en CABA está incluido en el ABL.)

En casi toda Europa, volcar un inmueble al alquiler de vivienda no genera la obligación de inscribirse en el régimen de autónomos, como en Argentina. Cada país tiene sus legislaciones, pero en general los alquileres que son considerados comerciales son los turísticos. O aquellos desarrollados por lo que se llama grandes tenedores. La definición de qué es un gran tenedor varía. En España un gran tenedor es alguien que tiene más de diez inmuebles en alquiler.

Conforme avance el estudio de la Ley, los propietarios deberán estudiar estos nuevos costos que podrían añadirse en caso de su aprobación y calcular el impacto que tendrán en sus bolsillos para continuar congelando los precios del alquiler en un marcado contexto de pandemia.|