El último informe que elabora el grupo Construya, que analiza las expectativas relacionadas con la actividad de la construcción y el mercado inmobiliario e indaga sobre oportunidades de mejora, factores dinamizadores y dificultades del sector, destacó dos datos. Por un lado, a nivel nacional, según el Estudio de Opinión Construya (EOC) el 92% de los consultados confirman que es el privado quien empuja el sector a través de obras pequeñas, medianas y grandes, y de remodelaciones o ampliaciones; en tanto, el 68% se mostró optimista con respecto al 2022 y cree que el próximo año el nivel de actividad en el sector inmobiliario y de la construcción aumentará o, en el peor de los casos, se mantendrá igual. En esa línea, el mismo también refleja que la incertidumbre por el tipo de cambio y la menor disponibilidad de financiamiento son las principales dificultades que enfrentan.

Los especialistas explican que, a lo largo del 2020, gran parte de las obras fueron refacciones y ampliaciones, pero en 2021 comenzaron a activarse obras nuevas, medianas y grandes, mayormente privadas, que reactivaron las inversiones “de pozo”.

En ese sentido, según el INDEC, en septiembre la superficie autorizada para construir en los municipios principales del país llegó a 1,03 millones de metros cuadrados, lo que marca el valor mensual más elevado de los últimos 6 años. Mientras que, en los primeros 9 meses del año, llegó a los 7,15 millones, cifra que representa 10,5% más metros solicitados respecto a enero-septiembre de 2019.

En tanto, desde el Consejo de Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU) destacan que entre el primero de diciembre de 2020 y el 30 de noviembre de 2021 se contabilizaron 2.023 pedidos de obras nuevas, por un total 2.042.596 y, en el segmento “otras encomiendas” que incluye ampliaciones o remodelaciones, se contaron 2.431 solicitudes por un total de 677.939.

Los números muestran un alza respecto al período de pre-pandemia, entre diciembre de 2018 y noviembre de 2019 que registró 1.689 pedidos de obra nueva por un total de 2.312.780 y las otras llegaron a 2.214 por 709.406.

Así, en un contexto donde muchas de las variables que no dieron respiro al sector en el 2021, continuarán presentes en el año que inicia –excepto las elecciones, inflación, saltos en el tipo de cambio y pandemia- el sector apuesta la recuperación para el 2022.

 “El 2021 será un año para recordar, uno de los más complejos y desafiantes para el sector”, sostiene Leonardo Rodríguez Nader CEO y cofundador de CMVN Comunidad de Inversión, al hacer un balance del año y explica: “Convivimos con una inflación superior al 50% que nos obliga permanentemente a renegociar contratos y condiciones con proveedores y clientes. Sumado a esto, las variaciones en el tipo de cambio no oficial que percuden cualquier tipo de plan comercial y llenan de especulación el mercado de la compra/venta. Y como corolario, la segunda ola de la pandemia trajo aparejado un cierre total de las obras y las elecciones, que siempre se llevan una atención desmedida y nos paralizan injustificadamente”.

Con respecto a los alquileres, Hernán Nucifora, CEO de Global Investments, explica cuánto impactó la ley de alquileres. “Hizo que muchos propietarios saquen de alquiler sus departamentos, se incrementó la demanda y eso hizo que los valores estuvieran por encima del 50% en pesos, pero con una oferta mucho menor”, destacó.

“Este año las ventas fueron escasas”, agregó Ari Milsztejn, CEO de G70 Desarrollos, al describir el mercado de compra/venta. “Todos los factores llevaron a que las unidades bajen sus precios en dólares, lo que generó que, a la hora de cerrar operaciones en obras avanzadas, los tiempos de negociación se estiraran y las ofertas fueran muy por debajo del equilibrio”, sostiene.

De todas maneras, Milsztejn destacó que las construcciones “avanzaron a buen ritmo” apalancadas por la suba del dólar y que los precios de la construcción arrancaron el 2021 estando bajos, pero fueron aumentando a medida que avanzó el año, siempre tomando el dólar como regulador.

Para Miguel Ludmer, director de Interwin, el año que se va “fue bastante difícil para el mercado inmobiliario de Buenos Aires”, dice y explica que “todo el contexto, lo macro económico, lo político y, por supuesto, la pandemia que aún no ha finalizado, fue mutando a lo largo de este año”.

“Y en ese proceso –continúa-, y desde esa perspectiva, entendemos que se fueron aclarando las cosas y que el mercado empezó a interesarse por diferentes proyectos”.

Lo que observan desde Interwin, es que “los desarrollistas están ávidos en seguir adelante con sus emprendimientos, siguen interesados en comprar nuevos terrenos - buscando por supuesto precios más accesibles-, y todos los que están en el mercado continúan en movimiento con el objetivo de seguir generando nuevos negocios y desarrollos, comprando tierra y programando nuevos lanzamientos para el futuro”.

En cambio, los compradores se muestran bastante selectivos. “Tienen ante sí un inventario de ofertas bastante amplio, por lo que concretar cada venta es bastante trabajoso y hay que dedicarse para que se vayan cerrando operaciones”, describe Ludmer.

“El mercado inmobiliario en obra o pozo no se frenó durante 2021, solo estuvo ralentizado. En forma constante se siguieron cerrando operaciones, en especial de unidades de 1 y 2 ambientes, y algunas de 3 o 4 ambientes”, señaló Maria Ines Kries, gerente comercial de Newland.

Y agregó que, “lo concreto es que la gente necesita invertir o comprar sus viviendas. Mientras no exista crédito, o sea muy difícil acceder a él, las operaciones en pozo van a seguir concretándose”.

En ese sentido describe que “el mercado siempre valora más las propiedades nuevas que las usadas, por lo que está dispuesto a pagar algo más para acceder a ellas. Proyectos con buena ubicación, funcionales y con amenities, no se han detenido comercialmente durante la pandemia, sino que mantuvieron una demanda constante”.

Cuestión de fondo

Ariel Venneri, socio fundador Grupo MAHE, reconoce que a fin del 2020 había dos situaciones claves, con las cuales se jugaba la tendencia económica del 2021. Por un lado, el Covid -19, “donde teníamos muy claro que el factor decisivo era la disponibilidad de vacunas y la velocidad - aceptación del proceso de vacunación”. “Nuestra mirada era muy optimista y se verificó con un crecimiento robusto esperado de la economía argentina, que estimamos iba a estar por arriba del 10%, tal como se está observando, cuando muchos veían escenarios bastante peores”.

Por otro lado, Venneri se refiere al cierre de renegociación con el FMI, que considera “clave para que se despeje el principal escollo para poder aspirar a un sendero de crecimiento y estabilidad”. El desarrollador, confía en los pasos que está dando el gabinete de Alberto Fernández y augura un cierre para antes de marzo de 2022.

“En este marco y con estas perspectivas somos muy optimistas con el sector de real estate en términos de desaceleración - amesetamiento de la caída de precios de obras nuevas medidos en dólares, luego de una baja promedio acumulada del orden del 15% en los últimos 3 años”, plantea el socio fundador Grupo MAHE y expresa que “eesto marca un momento de oportunidad para poder aprovechar y salir a consolidar nuevos proyectos”.

Sólo se vive una vez

Al analizar el negocio “suburbano”, Esteban Edelstein Pernice, director de Castex, destaca que tanto en nuestro país como a nivel mundial, “ha sido uno de los mercados ganadores y con mucho crecimiento a partir de la pandemia”. 

Sin dudas el “encierro forzoso” ubicó a los espacios verdes y abiertos entre los más codiciados. “La llegada del virus aceleró decisiones”, dijo Edelstein Pernice y contó que “el sector registró entonces una gran demanda de terrenos, condominios y también de casas llave en mano en diversos emprendimientos residenciales ubicados en distintos puntos cardinales de los suburbios”. 

Entre las razones que contribuyeron a este fenómeno destaca la implementación del tele-trabajo; el factor económico - por la misma cantidad de dinero es posible mudarse de un departamento urbano a los suburbios, ganando más metros, ambientes y espacio verde -; y la decisión de cambiar a un estilo de vida más calmo y amigable en conexión con la naturaleza.

Además, suma el auge de lo que se denominó el movimiento YOLO - ("You Only Live Once") que se puede traducir como "Solo se vive una vez". “Es un concepto que en estos tiempos escuchamos mucho de boca de nuestros clientes cuando nos comentaban que el motivo que los decidió a mudarse estaba relacionado con haberse replanteado sus prioridades y el haber entendido que lo importante era disfrutar a pleno el ahora, ya que tenemos una sola vida”.

El directivo de Castex confirmó que actualmente se registran récords de ventas en muchos barrios, y al ritmo de la demanda se están confeccionando listas de espera tanto para el lanzamiento de venta de nuevas etapas de lotes como de construcción de condominios.

Perspectivas 2022

“Tenemos claro que será un buen año, vemos un contexto propicio para la recuperación de las ventas y el retorno de la inversión”, sintetizó Rodríguez Nader desde CMVN y señaló que será necesario algo de tranquilidad en las variables macro para que los inversores se animen a seguir apostando por el país.

“Es un buen momento, la historia ha demostrado que luego de grandes crisis internacionales viene un período prolongado de crecimiento”, dijo esperanzado y vaticinó que las grandes ciudades como Buenos Aires se reordenarán y serán un gran foco de inversión por la infraestructura y los servicios que ofrecen.

“La vida urbana se afianzará en una propuesta de múltiples usos. El turismo internacional será un gran reactivador que pondrá a prueba una capacidad instalada insuficiente con muy poca inversión en las últimas décadas”, destacó.

Por su parte, Milsztejn espera que el 2022 sea “un poco más claro, para poder proyectar por lo menos todo el año; la construcción va a seguir porque sigue siendo el único refugio de valor a largo plazo”.

“Nosotros estamos ya 100% desdolarizados”, agregó Nucifora, y calculo que “el valor del m2 en obras nuevas acompañará al tipo de cambio y a la inflación de la Cámara de la Construcción. Estamos con la expectativa de lanzar nuevos proyectos y que empiece a haber una normalidad en el mercado y mayor demanda”.

Desde Castex, Edelstein Pernice contí que cuentan con, al menos, 4 proyectos con tierra identificada e inversores a la espera de las señales que brinden municipios y la provincia. “Se trata de proyectos importantes y complejos, que pueden llegar a implicar 10 años de desarrollo e inversiones muy importantes, por lo que es fundamental para su concreción que el contexto sea propicio para alentar inversiones”, detalló.

En la misma perspectiva, Ludmer apuntó a la necesidad de hacer foco en la macro. “Hay que resolver lo vinculado a la inflación y a los demás temas macroeconómicos relacionados con la estabilidad, pero nosotros sentimos que lentamente las proyecciones van mejorando”, dijo.

Cambios necesarios

Ahora bien, para tener un 2022 mejor que el 2021, los referentes consultados sostienen que es necesario que haya algunos cambios. Rodríguez Nader afirma que “es imperiosa la derogación de la ley de alquileres y/o su modificación hacia un modelo que funcione para todas las partes. Actualmente no le sirve ni a propietarios ni a inquilinos y solo ha generado una suba de precios desmedida e innecesaria”.

Por otro lado, agrega, “es fundamental trabajar en una nueva ley de promoción privada para el acceso a la vivienda. Un país con un déficit habitacional tan alto (1,5 millones de viviendas) tiene la obligación de juntar a todas las partes para encontrar las mejores soluciones a una problemática que no para de incrementarse. Es mucho el trabajo por hacer y para eso deben interactuar Gobierno, sindicatos y empresarios en un plan sostenible”.

Milsztejn, en tanto, opina que las acciones necesarias son las mismas que en años anteriores: “Reglas claras, beneficios impositivos y fiscales para el que construye y para el comprador que motoriza, servicios básicos acordes al crecimiento urbano, entre otras”.

En la misma línea, Nucifora afirma que sus “las expectativas del 2022 son construir entre todos un mercado más sano, más competitivo, con mejor financiamiento y acceso a la vivienda. Ver de qué manera una persona de clase media, media baja y media alta puede acceder a su vivienda. El déficit de millón y medio de viviendas sigue existiendo en Argentina y creemos que un plan accesible de cuotas en pesos, a un plazo superior al transcurso de la obra, por ejemplo 120 meses, va a dinamizar mucho el mercado”.

“Probablemente, la industria del Real Estate en la Argentina está atravesando una de sus peores crisis, la cual nos ha permitido trabajar en equipo en las cámaras e instituciones que nos representan, hemos podido plantear de un lado y del otro del mostrador los desafíos interesantes que tenemos hacia adelante —añadió Rodríguez Nader—. Hay mucho por hacer, estamos en un momento complejo, pero también vemos las oportunidades que hay en muchos aspectos y eso nos alienta a redoblar los esfuerzos”.

Venneri, de Grupo MAHE, destacó que el sector ha sido desde hace por lo menos 30 años “una alternativa de inversión rentable por la situación de volatilidad no sólo de la moneda local (peso) sino, en general, por inestabilidad recurrente del nivel de actividad económica y la falta de alternativas de inversión sólidas y confiables”. “Ante la falta de un mercado de capitales consistente y de volumen que desarrolle alternativas de inversión en economía real”, indicó.

Los especialistas coinciden al advertir que la demanda potencial de compra para uso personal (vivienda) se encuentra limitada por la falta de crédito a tasas y plazos razonables. “Creemos que esto va a mejorar con lanzamiento de nuevas líneas de crédito hipotecario impulsadas por la banca oficial en el 2022, pero todavía con volúmenes bajos de capitalización”.

Para cerrar, la gerente comercial de Newland, planteó que “Argentina, es el segundo país fuera de USA (US$ 250.000.000) con mayor tenencia de dólares billetes”, y opinó que “la aplicación de estos dólares ahorrados depende y dependerá en 2022 de la coyuntura política económica del país”. |