La ley de alquileres entró en vigencia el 1 de julio de 2020 y cambió drásticamente el destino de millones de inquilinos, ya que desde entonces los nuevos contratos subieron un 93%, el mismo porcentaje en el que se movió la inflación. A su vez, los que fueron firmados bajo esta ley, tuvieron actualizaciones anuales en torno al 50%, por lo que en muchos casos superó al incremento de los salarios.

Actualmente, un departamento de dos ambientes en CABA cuesta alrededor de $44.000, según datos de ZonaProp. El valor se duplicó respecto al año pasado cuando, a poco más de un año (en junio de 2020), costaba $22.758. 

De ese período en adelante la oferta de departamentos en alquiler en pesos bajó 10,50%; la de alquiler en dólares subió 5,98% y la oferta de unidades en venta creció un 26,47%, de acuerdo con datos de la plataforma. Es decir que, los propietarios retiraron unidades de alquiler en pesos y las movieron al alquiler en dólares o a la venta. 

Los cinco puntos más cuestionados de la ley vigente

• Duración de los contratos

Según la normativa, los contratos de alquiler deben tener un período mínimo de tres años, dando previsibilidad al inquilino, que se asegura una vivienda por ese lapso. Sin embargo, los propietarios pierden la posibilidad de disponer del inmueble -por ejemplo, para venderlo- y tampoco pueden renegociar el contrato según los cambios en el mercado.

• Ajuste anual

Permite hacer solamente un ajuste anual según una fórmula que publica el Banco Central y se realiza en función de una combinación en partes iguales del índice Ripte de salarios y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Indec.

Este punto fue una victoria a media para los inquilinos ya que pasado el período de congelamiento del precio, el valor salta bruscamente hasta llegar a un 40% inclusive.

• Inscripción ante la AFIP

La normativa establece que el propietario tiene la obligación de inscribir los contratos de alquiler ante ese organismo. Si el locador no lo hace, el inquilino puede llevar adelante el trámite. Lo que generó polémica entre los locadores, que prefieren evadir este paso.

• Depósito y garantías

El inquilino debe pagar (en concepto de depósito) el equivalente al monto del primer mes de alquiler, lo que marcó una fuerte reducción en el precio para el acceso a la propiedad, ya que se llegaban a exigir hasta tres meses por anticipado.

Para el caso de las garantías, el inquilino debe optar por al menos dos posibilidades entre: título de propiedad inmueble; aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza o fiador solidario; o garantía personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro. A su vez, el locador no puede pedir una garantía que supere cinco veces el valor mensual del alquiler.

• Distribución de gastos entre inquilinos y locadores

Mientras el locatario debe pagar las facturas de luz y gas, el pago destinado al personal de mantenimiento, reparaciones (con previo aviso al propietario) y descontarlas del alquiler, el locador debe hacerse cargo de reparar el deterioro del inmueble originado por cualquier causa no imputable al inquilino. A su vez, las expensas extraordinarias, que no hagan al uso de la propiedad, deberán correr por cuenta del propietario.

La propuesta del Gobierno

El oficialismo buscará avanzar en los próximos días en la Cámara de Diputados con proyectos para dar incentivos a la construcción de viviendas y líneas de créditos hipotecarios, mientras trabaja en una iniciativa destinada a modificar la ley de alquileres que generó dificultades en su puesta en práctica.

La decisión del oficialismo de avanzar en una nueva ley de alquileres fue adelantada por el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, quien llamó a "discutir" en el Congreso una nueva ley que brinde "certezas" al propietario y "garantías y tranquilidad" al inquilino.

Lo que se dijo

La portavoz de la Presidencia, Gabriela Cerrutti, confirmó que "se está previendo presentar una modificación" a la ley de alquileres y señaló que los precios en que se están concretando esas operaciones "son temas de preocupación para el Gobierno".

El ministro de Obras Públicas, Jorge Ferraresi, consideró que la ley de alquileres -impulsada por Mauricio Macri- es "uno de los tantos fracasos del PRO, al igual que los créditos UVA" y sostuvo que "tener una ley nacional de alquileres no es una herramienta viable, sino que cada jurisdicción debería tener su regulación".

En ese marco, una de las propuestas que se podría analizar es una iniciativa que presentará apenas asuma, después del 10 de diciembre, Marcela Passo, electa diputada del Frente de Todos y alineada con Massa, quien trabaja en un proyecto para modificar la ley actual de alquileres sobre dos puntos.

• La actualización de los alquileres: hoy se realiza una vez por año de acuerdo a un índice que combina 50% la variación de los salarios y 50% la inflación.

• Duración de los contratos que se extendió de dos a tres años de plazo.

Desde la oposición, en tanto, legisladores de Juntos por el Cambio admitieron que la ley actual trajo inconvenientes en su puesta en práctica y coincidieron en la necesidad de impulsar en la cámara baja alternativas a la norma vigente.

María Eugenia Vidal, planteó la necesidad de derogar alguno de los artículos más cuestionados de la ley, en el marco de un evento organizado por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) .

Incentivo a la construcción

El oficialismo intenta avanzar en la próxima sesión con un proyecto para prorrogar el régimen de incentivo a la construcción, que ya tiene dictamen de comisión y una ley para establecer créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas, atados al índice de variación salarial y no a la inflación.

El primer proyecto establece una prórroga de 150 días al Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda con una serie de beneficios impositivos a quiénes inviertan en la construcción privada y, por otro, la posibilidad de exteriorización de activos, es decir un blanqueo de capitales que busca promover la construcción privada.

Asimismo, el oficialismo buscará aprobar otro proyecto que el Poder Ejecutivo envió al Congreso en 2020 que contempla líneas de créditos hipotecarios para viviendas, atadas al índice de variación salarial y no a la inflación, como el UVA, similares a Unidad Hogar, que ya se está aplicando en los Procrear.|