Los valores de las propiedades en la Ciudad de Buenos Aires bajaron en promedio un 28% desde su máxima cotización en febrero de 2019, según Reporte Inmobiliario, y equipararon los valores actuales a los de 2015. En este contexto, la liquidez­ permite hacer ofertas más agresivas ya que se puede jugar con el hecho de tener la plata en la mano y la posibilidad de pagar en el momento. 

“Esta situación si bien es negativa para los que necesitan vender, es una buena oportunidad para los inversores que están líquidos y que buscan invertir a largo plazo. Estas oportunidades se deben pensar para un largo plazo porque los precios bajos y un mercado prácticamente sin operaciones es una tendencia que debería revertirse”, comenta Gonzalo Abalsamo, fundador y CEO de Simplestate, una plataforma digital de inversiones en real estate. 

El espacio que nació en 2019 con el objetivo de que cualquier persona, con solo $10.000 pueda realizar inversiones inmobiliarias, hoy ya cuenta con más de 300 personas que invirtieron más de US$ 4 millones. “Los precios no paran de bajar, lo que es negativo para los que quieren vender, pero es una oportunidad para aquellas personas que tienen los dólares”, agrega Abalsamo.

La baja rentabilidad que deja un alquiler, es otra de las particularidades que presenta el mercado inmobiliario. Según el ejecutivo de Simplestate si se toma una propiedad que vale US$ 100.000, que se alquila a $30.000 por mes con un tipo de cambio a $ 180, genera un rendimiento de entre el 1% y el 2% anual.

“Pero el mayor problema, más allá de cualquier estimación que uno pueda hacer, es que en general estos rendimientos tienden a empeorar con el paso del tiempo”, dice el especialista y explica que “teniendo en cuenta que los contratos de alquiler son a tres años con actualizaciones anuales fijadas por organismos oficiales y que, en general, el tipo de cambio suele crecer a un ritmo más acelerado, a la larga los contratos de alquiler suelen quedar desactualizados cuando uno los mide en proporción de una propiedad cuyo valor se mide en dólares”.

Sin embargo, alquilar también puede ser un buen negocio siempre y cuando se hagan rentas temporarias que pueden llegar a conseguir rendimientos cercanos al 4% o 5% anual en dólares. Además, tienen la posibilidad de actualizarse constantemente ya que son contratos a corto plazo y ante cada nuevo contrato el precio puede ajustarse.

Ganan los espacios verdes

Como consecuencia de la pandemia, la compañía observa que hoy se están buscando y valorizando más proyectos y viviendas con espacios verdes o abiertos. Quedaron atrás intereses más tradicionales como el de la cercanía a la Capital, al trabajo, o a los medios de transporte. Este cambio de hábito generó mucha demanda en el Gran Buenos Aires, sobre todo, en las zonas menos densas que tampoco están tan alejadas de la Capital. 

Este contexto, sumado a la casi nula renta que deja un alquiler en pesos son las variables que están impulsando la oferta de inmuebles, y así lo demuestran los datos del mercado: en los primeros siete meses del año se han sumado entre 35 mil y 40 mil nuevos inmuebles entre departamentos y casas. 

Pero esta situación presenta una oportunidad para aquellos que están buscando comprar, pero genera grandes desafíos para los que necesitan vender ya sea para quedarse con el dinero o para realizar otra compra. Hasta hace algunos años, si uno vendía en Capital Federal y luego compraba en GBA, en general se quedaba con una diferencia a favor. Hoy ya no sucede lo mismo y la ecuación no cierra tan fácil. Claro está, hay que alejarse un poco más de la Capital y los principales barrios de GBA.

En síntesis, las condiciones actuales resultan positivas para comprar porque:

• Los precios están en valores muy bajos, muy castigados.
• Hay mucha oferta de propiedades y muy poca demanda por lo tanto se pueden conseguir mejores oportunidades.
• Es una buena forma de dolarizarse y resguardarse de la inflación.

Y, al mismo tiempo, no es un buen momento para comprar porque:

• Los alquileres tradicionales no ofrecen rentabilidades atractivas.
• Hay incertidumbre en la venta. Si por algún motivo se necesita vender la propiedad en el corto
• plazo y no hay mercado, la única opción es sacrificar precio.

Por eso, desde Simplestate aconsejan al comprador inmobiliario tener bien definido su horizonte de inversión ya que se compra en dólares, el mercado está a la baja y los ingresos por alquiler, llegado el caso, son en pesos. 

“Cada inversor tiene su propio objetivo, y es fundamental conocerlo para que pueda encontrar en el mercado lo que realmente está buscando”, aseguran y explican que si se busca a largo plazo hoy hay buenas oportunidades para ingresar al mercado inmobiliario con precios muy bajos que, a la larga, van a terminar recuperándose.

En cambio, si lo que se busca son rentas periódicas, se tiene que pensar en propiedades amobladas y en zonas premium o muy atractivas que se puedan alquilar de forma temporaria. En este tipo de alquileres, se pueden obtener rentabilidades más atractivas.   |